贵州地产一哥被“套”,引来监管部门问询函

2022-06-21 00:08:35 文章来源:网络

嘉兴地产富豪沈天晴和他的佳源系**近比较烦。

一边是旗下公司**权出售交易告吹、**价全线跳水,另一边评级被多家机构下调、实控人收到法定索债函,再加上疲软的业绩,让这位做皮鞋起家的富豪听到的多是坏消息。

大半年前,佳源系还准备充当贵州地产一哥的“白衣骑士”,为对方解困,但转眼间自己也**出危机。随着靠卖资产缓解资金压力的算盘落空,沈天晴跻身千亿房企俱乐部的目标越发遥远。

钱是大问题。

目前佳源系不仅面临数十亿债券一年内到期的压力,而且之前与贵州中天城投的逾70亿**权交易款仍未给对方结清,可谓雪上加霜。

今年5月26日,佳源国际和佳源服务发布公告称,拟将佳源国际所持73.56%佳源服务**权出售。但不到一个月,这笔交易便告吹结束。

市场曾传闻,佳源服务“卖身”时开出的条件,是将其和中天城投**权一起打**出售。看来并未与接盘方达成一致。商业人物此前撰文提到,陷入困局的贵州地产一哥罗玉平被沈天晴拖欠上述**权交易款。

这个故事要回到2021年。当时一心想发展金融业务的罗玉平,于该年年底将中天金融旗下的地产公司中天城投作价89亿元卖给了佳源创盛,而这一售价原本是180亿元,因沈天晴不接受前者83亿元的非经营应收款项,导致中天城投交易价不到4个月大幅缩水。

除了15.8亿元**期**权转让价款之外,原定在3月28日前支付的第二期以及6月28日前分三期(4月28日、5月28日、6月28日)付清的第三期**权转让价款目前仍没着落。

中天城投旗下一些项目已出现停工和停售情况,这笔本就打了对折、被视为“蛇吞象”的交易一再展期,外界对罗玉平还能否等到佳源创盛的“结账”已打上问号。

贵州地产一哥被“套”一事已引来监管部门的注意,深交所日前下发问询函要求中天金融说明,佳源创盛是否构成违约以及承担违约责任的情况。

佳源系在资本市场的糟糕表现,加剧了外界对其处境的猜疑。

5月18日,佳源系的两家港**上市公司佳源国际和佳源服务**价再遇闪崩,并相继宣布短暂停牌。二者当日**价跌幅分别为31.41%和超70%。佳源国际市值蒸发逾20亿港元,佳源服务当日市值仅剩4.1亿港元,较开盘时缩水近8亿港元。

在**价跳水的一周前,国际评级机构惠誉、穆迪已接连将佳源国际的评级下调,这或许从侧面揭示了佳源集团不甚明朗的发展状况。

惠誉将佳源国际的长期发行人违约评级从B下调至C;穆迪则将佳源国际的公司家族评级从B3下调至Caa1,展望维持负面,并预计,该公司的再融资渠道因流动**较弱存在不确定**,在未来12-18个月有大量离岸债券到期,其资产负债表的流动**将进一步恶化。

佳源国际5月27日复牌后,**价再跌超39%。6月17日收盘,**价几乎触及历史**低点。

除了二级市场的闪崩之外,佳源国际当前的业绩发展状况也不甚乐观。今年前四个月,其销售额和销售面积为54.11亿元和44.62万平方米,下滑幅度分别为43和49%,其中4月份这两个数据的下滑幅度达到了48.32%和61.64%。

不同于佳源国际疲软的业绩表现,被放到交易市场的佳源服务自2020年12月登陆港交所后业绩整体表现稳定。**报显示,其2021年营收和盈利同比增长33.4%和48.9%,作为物业公司,其在管规模同比增长约33%至4190万平方米。

与地产公司不同的是,物业公司凭借轻资产、低杠杆、现金流稳定、PE高等特点,业绩相对稳定,佳源服务亦是如此。因物业公司的安全厚度,多为资本竞相追逐,而这一份优质资产被送到交易市场,无疑是沈天晴和佳源系的流动**需要用它来换钱救急,回笼资金。

佳源服务**价跳水以及停盘的时间是5月18日-26日,也就是说沈天晴公布出售佳源服务**权是在佳源**价暴跌之后,交易出现变数也在情理之中,不过这也导致了沈天晴靠此回笼资金的计划受阻。

除了出售佳源服务外,沈天晴日前还计划以8.79亿元出售位于江苏盐城的一处在建商住项目,用于佳源国际的运营资金和负债偿还。**资料显示,2019年,佳源国际对这一项目的收购价为10亿元,再加上目前产生的开发成本5.24亿元,如今的售价比打对折还多,由此不难看出沈天晴对于变现的迫切。

房地产业今时不同往日,房地产调控持续加码,房企降负债、控规模已成常态,佳源国际想要通过地产企业昔日惯用的疯狂扩张玩法已不现实。

佳源集团曾在2018年喊出千亿营收目标,佳源国际副主席兼执行董事张翼在2019年业绩会上继续表态,“集团将力争在三到五年内让合约销售额突破一千亿元”。

为了完成千亿房企梦,沈天晴自2018年便开始将优质资产注入佳源国际。2018-2020年,他曾三次将总价6.93亿港元的上海项目、6.89亿港元的佳源服务以及48.41港元的安徽项目注入佳源国际。2021年1月,佳源国际以72.48亿港元受让大**东沈天晴持有的鲁源投资100%**权,后者间接持有三个青岛及一个威海项目。

沈天晴曾**表示,“整个集团的地产板块,约六成的地产业务在我的私人公司名下,我愿意将这些资产,未来逐步注入上市公司。”

虽然他多年来持续为佳源国际“输血”,但后者的实际发展状况与千亿目标仍有不小距离。据**报,2021年其合约销售额为360.53亿元,并未能完成年405亿元的销售目标。

佳源国际**价自2019年后再未上过5港元。今年2月份后,**价的断崖式下跌让曾对其寄予厚望的投资人傻眼,截至6月20日收盘,**价距离峰值已缩水96%。

佳源国际销售额不及预期,资本市场表现糟糕,在销售疲软、业绩增速下滑的情况下,佳源国际的债务压力加大。

为了改善流动**,沈天晴本希望通过出售资产回血。除了上述已告吹的交易,今年2月,佳源国际委托戴德梁行售卖香港部分物业,意向价超11亿港元。

此外,作为佳源国际和佳源服务的实控人沈天晴在5月11日还质押了涉及市值高达11.19亿港元和12.56亿港元的**份予新鸿基**务,**权占比为21.11%和73.56%。

在商海浮沉40多年的沈天晴,这次显然遇到了不小的难题。

沈天晴曾在辞别官场下海时笃定道,“我是个会游水的人。”他也在此后的创业中证明了自己很会游水。

1959年,沈天晴出生于浙江省桐乡县青石乡一个普通的农村家庭。自小头脑灵活、**格活络的他因家庭条件困难,1973年**回到乡下,不同于其父安于现状的**格,沈天晴不甘心做一辈子农民,随即在村里找了一份会计的工作,而且还**给广播站写稿。

20岁那年,野心勃勃的沈天晴号召并参与筹建东田皮鞋厂,并将该产品命名为足佳。两年后,他向乡政府建议将全乡皮革企业合并起来,组建皮革公司。“如果能横向联合,那力量就大了”,沈天晴后来在回忆这段创业经历时如是说道。

沈天晴虽然生活中看似严肃,但在生意场上不仅大胆有冲劲且不计较活络,他自小就有一颗做“将军”的心。

1982年1月,沈天晴被任命为青石皮革公司总经理,经过几年发展,在沈天晴的掌舵下,足佳皮鞋进入了北京、上海等市场,并一度在全国20多个省市建立了150多个销售网点。

他不仅被称为“皮鞋大王”,而且在25岁时就与浙商鲁冠球齐名。1984年《浙江日报》发文号召全省乡镇企业向步鑫生、鲁冠球及沈玉兴学习。此外聪明活络的沈天晴还成立了前进鞋业有限公司,它是嘉兴**家中外合资企业。

同年,他因企业业绩不俗被任命为嘉兴市乡镇企业局副局长,1988年调任嘉兴市人民政府深圳办事处主任,始终坚信自己会游水的沈天晴进入官场也如鱼得水。

始终坚信自己会游水的沈天晴还是决定辞职下海。1991年,他创办足佳经贸公司,17年前,沈天晴正式跨界转战房地产,35岁的他创立了从事物业开发的足佳房产公司(后改名佳源创盛),开始地产界掘金征程。

从皮鞋大王到嘉兴地产富豪,沈天晴依靠在资本市场的纵横捭阖,**富迅速飙**,2016年以30亿身家首次上榜胡润百富榜,同年,他实控的佳源国际在港交所挂牌。他以180亿**富排名187位,创下**好成绩。

图片来源于佳源国际官微,左三为沈天晴

通过在资本市场的长袖善舞,沈天晴的佳源系已控**十多家公司,拥有5家上市公司,涵盖港**、A**、澳交所;其中房地产公司共3家(佳源国际、佳源服务、**源控**)。

如今这位地产豪富的麻烦事不断,勒紧裤腰带的日子来了。

公司1Q22业绩符合预期,局部疫情影响**增长。随着车载触控屏、新能源产品的放量,以及新客户拓展、新产能完工,公司未来**有望保持高速增长。 我们看好公司“传动业务+触控显示”双轮驱动,短期缺芯、原材料价格处于高位压制毛利率水平,随着局部疫情缓解、缺芯影响减弱、原材料价格稳定,以及新产能释放,公司业绩有望高增长,下调目标价至11元,维持“买入” 评级。 1Q22业绩符合预期,局部疫情、缺芯、原材料价格影响**增长。公司2022年4月28日发布2022年**季度报告,1Q22实现营收7.7亿元,同比-0.2%;归母净利润0.50亿元,同比+25.4%;扣非归母净利润0.46亿元,同比+54.9%,业绩符合预期。我们认为公司1Q22营收主要受局部疫情反复影响,物流和汽车行业部分停工对业务的正常开展有影响;其次,缺芯、原材料价格处于高位压制毛利率水平,随着局部疫情缓解、缺芯影响减弱、原材料价格稳定,以及新产能逐步释放,公司业绩有望高速增长。 1Q22毛利率17.29%,同比提升1.25pcts。综合毛利率水平持续提升,主要得益于产品结构调整,公司持续拓展毛利率水平较高的车载触控屏和汽车传动领域的平衡轴、减速器等业务。公司公告拟非**增发投入的“新能源汽车高**密传动齿轮及电机轴制造项目”、“车载、工控触控屏盖板玻璃扩产项目”,将提升高毛利率产品占比。我们认为,触控显示业务将伴随新产品、新产能落地,继续保持稳定增长;动力传动业务随着大客户、新能源产品导向,将步入快速增长期,成为净利润新的增长点。 风险因素:触控显示市场竞争加剧;原材料价格波动和成本上升;触控业务技术更新、产品升级较快;公司并购整合与商誉减值风险。 投资建议:公司1Q22业绩符合预期,局部疫情反复影响**增长。随着车载触控屏、新能源产品的放量,以及新客户拓展、新产能完工,公司未来**有望保持高速增长,我们维持公司2022-2024年EPS预测分别为0.53/0.71/0.86元。我们看好公司“传动业务+触控显示”双轮驱动,参考可比公司双环传动、深天马A、长信科技2022年平均估值17.6倍,考虑到两块业务均处于成长期,均有新产品推出、新客户拓展,未来三年净利润有望保持25%以上复合增速,给予一定估值溢价,给予2022年20倍PE,下调目标价至11元(原14元),维持“买入”评级。

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